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钱江晚报 数字报纸

上传时间:2019-04-18阅读次数:编辑:admin

  与住宅销售的萎靡不振相比,楼市新政后的这一个多月,商业地产的销售更显亮眼。商业地产在成交榜单中的屡屡出现,是不是如外界所说“流向住宅的资金正在流向商业地产”?商业地产已经成为楼市“吸金石”了吗?现在能不能投资商业地产?投资怎样的商业地产项目风险小、收益高?在本报举办的“挑战2010——最值得投资商业地产”论坛上,与会的专家、开发商给出了他们的答案。

  【在新政后的6周,杭州楼市成交排行前十楼盘中,有近一半是商业地产项目,这在以往非常少见。这是不是意味着,从住宅类产品中被挤压出来的投资资金正在大量进入商业地产类产品?对此,开发商们有着不同的看法。】

  商业地产最近卖得好是真的,我们在参加房交会过程中,碰到很多暂时没有投资渠道或者希望未来有稳定回报的客户,他们对写字楼很感兴趣,因为这样的物业正好迎合了他们的需求。

  我们还发现,租售比的关系对客户心理还是有很大影响,一些地段比较好的住宅虽然在过去一年暴涨,但未来长时间的租金收益却没有很大的保证。而商业地产正好能够弥补这部分的空缺,带来长期的收益。

  新政对投资需求有影响是肯定的,但我们也在讨论哪类投资的影响最大?现在看来,住宅是受抑制最大的,而比如专业市场、单身公寓、社区商业反而是从中受益的。从这次我们东方郡社区商铺的开盘情况来看,这点非常明显。69间社区商铺差不多一个上午就卖完了。

  我觉得在商业地产里面,不管是社区商铺也好,还是大型的SHOPPINGMALL,都是高风险高收益,而相对风险低一点的是酒店式公寓,最后是写字楼,这是一个约定俗成的风险排序。对我们项目非常感兴趣的客群大部分是异地投资客,新政后,他们不再去追求住宅的快速升值或者炒住宅,更多会关注类似的商业地产。

  现在市场上是有一种说法,说投资客和投机资已经涌入到商业地产。但我觉得这是个误解,因为原来住宅成交量是遥遥领先的,现在突然其中90%的成交量没了,商业地产当然就凸显了。其实整个商业地产的销售形势一直是比较平稳的,没有大起大落过。如果原来打算买住宅的资转去买写字楼了,那写字楼的成交量起码翻10倍。所以我认为商业地产一直存在机会,但是并没有,而是因为住宅的投资减弱了,其自身的优势就显现了。

  【杭州目前在售及今年内即将上市的商业地产项目,说多不多说少也不少,购房者该如何选择适合的楼盘?目前价格差不多的商铺,哪一个的增值潜力更大?这些从业多年的资深人士自然都有他们的一套。】

  作为开发商我们在选地的时候比较看中地段优势和交通优势。我们这个项目离地铁一、四号线的换乘中心站非常近,大概300米左右,另外门口的望江路是贯穿钱江新城的主干道。潘石屹说过,一个地方的交通如果不好,就是一个死地,如果是一个交通枢纽地,即使是一块荒地,也会成为一个比较发达的经济区。这样信息流和物流才可能更为便捷地传达,从而带动整个区域商业的发展。

  我们常说“一铺养三代”,可见大家对商铺的认同度有多高。如何选择商业地产?第一是产品价值。层高、开间、进深对商业地产的未来价值的实现是非常重要的。第二是租赁价值,其实租售比是这个市场是否健康、价值是否持续增长的非常关键的因素。第三就是商业地产的价值投资,如果在同一起跑线上,我们会发现商业地产不管是出租或者是转让,价值回报都是比较稳健的。第四还是板块价值,作为板块价值一方面是政府的投资力度,第二方面开发商在选址的时候要更多地考虑商圈价值。

  具有投资价值的写字楼,最好是现房,这样对持有者资金方面要求比较轻,尤其对一些公司来说,可以用比较低的财务成本去持有这个物业。另外要以自住客为主,如果是投资者为主,特别是小业主投资的写字楼,后续的物业增值潜力比较慢。第三个当然是交通和配套,包括写字楼本身的配套:员工餐厅、车位配比,电梯的速度等,这样后续的租金涨幅会有一个比较好的良循环。

  【这是一个让开发商们都感到非常纠结的问题:到底是应该追求资金回笼的速度、追求利润率,还是应该坚持持有物业,追求更大的增值价值?与会专家和开发商展开了激烈的讨论,最终谁也没有说服谁。】

  我认为小体量的商铺以卖为主,比如总建筑面积在1000~2000平方米左右的商业物业,因为它对整体物业不会造成太大影响。但大体量的商业物业,几万平方米的就绝对不能卖,我的意思是在一定的经营周期内不卖。等这个项目经营好了,时机成熟了,如果有房地产信托基金之类的买家有兴趣就可以整体卖出。

  我们对于自己持有的商业地产,从选址开始就比较仔细,会整体考虑地点,人流,交通等综合状况后,为这个商场做准确定位,然后根据定位我们再研发去做我们的商业还有我们的品牌规划。杭州来福士将会在2013年开业,相信到时会给大家呈现一个时尚、年轻,而且非常友善的购物环境。

  研究商业地产一般来讲有四个程序,首先是规划,第二是建设,第三是营销,第四是经营。但我认为只有把最后一个环节搞好了,这个商业地产才算是真正的成功。过去很多商业地产虽然开出来,也卖掉了,但长期空置,有些商铺开了关关了又开,像开关厂一样。我们希望商业地产开出来就能够持续经营下去,而非昙花一现。所以我在这里强烈建议商业地产项目的开发商:首先商业地产不要轻易分割卖掉,而要自己持有,统一规划;其次商业地产的营销团队要能够和我们商业经营协会组织更好的交流和互动,有人来经营,经营得更好。

  对于很多开发商来说,物业持有或者是卖掉,都有自己的打算,每个企业的侧重点也有所不同。有些开发商更侧重住宅开发,只是配建一部分商铺,那也没有必要一定要持有,因为商铺的招商、经营都会碰到很多实际问题,没有这方面经验的开发商处理起来会非常烦琐。

  【房地产市场瞬息万变,购房者的心态也在变,政策环境变不变则不由自己说了算,参加论坛的开发商绝大多数都有多年盘经验,对他们来说,有什么是万变不离其宗的呢?所有人的回答都一致——产品,品质好、定位准确的产品无论在怎样的市场环境下都有出路。】

  我觉得一个大的商业综合体最重要的就是选址,主要是看它的人口密度、人口购买力以及交通的可达。

  我们这个项目有850亩的占地面积,地面的建筑面积达到115万平方米,地下还有30多万平方米,相当于是一个“城中之城”的概念,这么大的一个商业综合体划分为18个地块,就需要开发商有一定的协调能力。我们希望通过对业态的控制和体制的创新,把杭州新天地做成杭城北部地标的城市综合体。

  我们今年要推出的三个项目全都是商业项目,沿江板块的东东城是社区商业中心和一线江景小户型公寓组成。东东城的商铺定位主要是给沿江7个楼盘做一个商业配套。另外一个项目叫时代山,是地铁概念的小户型公寓。这个项目最大的特就是它的户型,57平方米可以做到两房一厅一厨一卫一露台。第三个项目是自由港,最大的特就是LOFT,55平方米的户型可以做到四房两厅。

  我们的项目很多,但是并没有太担心,因为每个项目都有自己的特,只要产品做好,市场上自然有能接受的人。

  商业地产走的路一直比较艰苦,因为需要实实在在解决经营问题,而不像住宅可以有一个很好的概念,然后拿出去销售,商业光有些美好未来的描绘是没用的,一定要有实际的认知,这是一个理消费。所以我们一直以来是解决产品的实际问题。其中包括产品的定位和客群的细分都要梳理得十分清晰。商业地产如果不去解决一些产品定位的实际问题,哪怕行情再好,也不会有太大的见效。

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